SH공사 미리내집 완벽 가이드 | 신혼부부 전세 지원 A to Z
SH공사 미리내집 1차~6차 모집현황 완벽 분석
759대 1 경쟁률의 비밀
2025년 4월 진행된 제4차 미리내집 입주자 모집에서 일부 단지는 최고 759대 1의 경쟁률을 기록했습니다. 서울에서 신혼부부가 안정적으로 살 수 있는 아파트를 시세보다 20% 저렴하게, 그것도 최장 20년까지 거주할 수 있다면? 게다가 자녀 출산 시 내 집으로 매수할 기회까지 주어진다면?
이것이 바로 SH공사의 '미리내집'이 신혼부부들에게 '로또 전세'로 불리는 이유입니다.
미리내집이란 무엇인가?
미리내집의 핵심 개념
미리내집은 서울주택도시공사(SH공사)가 운영하는 장기전세주택으로, 신혼부부에게 시세보다 저렴한 전세금으로 주택을 공급하고, 자녀 출산에 따라 최장 20년까지 거주 기간을 연장할 수 있는 주택입니다. '내 집이 될 주택을 미리 마련한다'는 뜻으로, 저출생 위기 극복을 위한 서울시의 대표적인 주거 정책입니다.
핵심 혜택 4가지
1. 저렴한 전세금 시세의 80% 수준으로 서울 신축 아파트 전세가 가능합니다.
2. 장기 거주 보장
- 기본 거주 기간: 10년
- 1자녀 출산 시: 최장 20년
- 입주 이후 3자녀 이상 출산하는 경우 3년차부터 이주를 지원받을 수 있도록 혜택이 강화되었습니다.
3. 우선매수청구권
- 2자녀 이상 출산 시: 시세의 90%에 매수 가능
- 3자녀 이상 출산 시: 10년 거주 후 우선매수청구권 부여 (기존 20년에서 단축)
4. 소득기준 완화 중산층 신혼부부도 신청 가능하도록 소득 기준이 완화되었습니다.
모집현황 분석: 1차부터 6차까지
제1차 모집 (2024년 7월)
공급 규모: 304세대 경쟁률: 평균 60대 1
올림픽파크포레온 전세금액이 3억5250만원(49㎡, 150호)·4억2375만원(59㎡, 150호)으로, 무자녀 대상 49㎡는 213대 1의 치열한 경쟁률을 기록했습니다.
주요 공급 단지:
- 올림픽파크포레온 (강동구)
- 6개 아파트 단지
- 전세금액: 2억7690만원 ~ 8억1900만원
제2차 모집 (2024년 8월)
공급 규모: 323세대 경쟁률: 평균 50대 1
제1·2차 미리내집 입주자 모집은 평균 경쟁률이 50대 1을 넘어설 정도로 큰 관심을 모았습니다.
제3차 모집 (2024년 12월)
공급 규모: 395세대 경쟁률: 평균 38대 1
395호 모집에 1만5091명이 몰려 평균 38대1의 경쟁률을 보였는데, 이는 1차(60대1), 2차(50대1) 대비해 줄어든 것입니다.
경쟁률 하락 원인:
- 상대적으로 높은 가격
- 작은 면적 (대부분 40㎡대)
3차 모집에서 세 자리 수 경쟁률을 보인 단지들은 청량리역 해링턴 플레이스 59㎡(자녀 유무 무관, 3억9000만원, 1호), 힐스테이트 강동 리버뷰 59㎡(무자녀, 4억5000만원, 2호), 올림픽파크포레온 59㎡(유자녀, 4억2000만원 ,9호)이었습니다.
제4차 모집 (2025년 4월)
모집 공고일: 2025년 4월 11일 신청 기간: 2025년 4월 24일~25일 공급 규모: 367세대 (신규 223세대 + 재공급 144세대) 경쟁률: 평균 64.3대 1
이문아이파크자이 등 367호 입주자 모집에 2만3608명이 신청했습니다. 제3차 미리내집 모집공고 당시 38대 1이었던 경쟁률은 이번 모집에 64.3대 1로 상승했습니다.
최고 경쟁률 기록: 재공급 단지인 호반써밋 개봉 59㎡이 759.5대 1로 최고 경쟁률을 기록했습니다.
주요 공급 단지:
- 이문 아이파크자이 (동대문구 이문동): 전용면적 41㎡, 59㎡ (총 212세대)
- 중화 리버센 SK뷰 롯데캐슬 (중랑구 중화동): 전용면적 49㎡, 59㎡, 70㎡, 84㎡ (총 11세대)
전세금 범위: 최저 2억1,700만원(중랑구 가현 월디움 면목 1차 48㎡), 최고 9억7,500만원(서초구 래미안 원펜타스 59㎡)
제5차 모집 (2025년 7월)
모집 공고일: 2025년 7월 28일 신청 기간: 2025년 8월 11일~12일 공급 규모: 485세대 경쟁률: 평균 39.7대 1
485가구 모집에 1만9266명이 접수해 평균 경쟁률 39.7대 1로 마감됐습니다. 앞서 진행된 4차 미리내집 입주자 모집 당시 평균 경쟁률 64대 1이었던 것과 비교하면 경쟁률이 크게 떨어진 것입니다.
경쟁률 급감 원인: 대부분 4억원 이상 고가 단지인 탓에 전세대출이 묶이거나 6·27 규제로 대출 한도가 줄면서 지난 공고 대비 수요가 눈에 띄게 줄어들었습니다.
이번 5차 미리내집 모집 주택 89%가 보증금 4억원을 초과해 버팀목 전세 대출을 받을 수 없는 주택이었습니다.
주요 공급 단지:
- 마곡엠밸리17단지 (강서구, 196가구)
- 잠실 래미안 아이파크 (송파구, 175가구)
- 힐스테이트 장승배기역 (동작구, 66가구)
- e편한세상 강동프레스티지원 (강동구, 22가구)
- 청담 르엘 (강남구, 15가구)
- 더샵 강동 센트럴시티 (강동구, 11가구)
최고 경쟁률: 3가구 모집에 743명이 몰리며 247.7대 1를 기록한 '더샵강동센트럴시티' 59㎡가 최고 경쟁률을 차지했습니다.
제6차 모집 (2025년 11월 예정)
서울주택도시개발공사(SH)는 오는 11월 제6차 아파트형 미리내집의 입주자 모집공고를 시행할 예정입니다.
공급 계획: 서울시는 연내 6차 미리내집 입주자 모집을 진행할 예정입니다.
자격조건: 누가 신청할 수 있나?
기본 자격 요건
1. 신혼부부 모집공고일 기준 혼인 신고한 날로부터 7년 이내
2. 예비신혼부부 모집공고일로부터 6개월 이내 혼인신고 예정
- 서울시는 기존 '예비 신혼부부' 요건으로 공고일 기준 6개월 내 혼인 예정자만 인정한 규정을 완화해 입주 전까지 혼인 사실을 증명하면 신청 가능하도록 개선했습니다.
3. 거주 요건
- 공고일 현재 서울특별시 거주
- 무주택세대구성원
- 부부 모두 공고일 기준 5년 이내 주택을 소유하지 않아야 함
소득 및 자산 기준
소득 기준:
- 전용면적 60㎡ 이하: 도시근로자 가구당 월평균소득 120% 이하(맞벌이 가구 180%)
- 전용면적 60㎡ 초과: 도시근로자 가구당 월평균 소득 150% 이하(맞벌이 가구 200%)
자산 기준:
- 총 자산가액: 6억4천만 원 이하
- 자동차 가액: 3,803만 원 이하
4차부터 변경된 사항
SH공사는 4차 모집공고부터 유자녀와 무자녀를 구분해 선정했던 기준을 폐지했습니다. 자녀 여부와 상관없이 입주 기회를 제공하고, 출산 시 계약기간 연장 및 재계약시 소득기준 등을 완화해 출산을 지원합니다.
경쟁률 분석: 왜 변동이 심할까?
경쟁률 추이
| 차수 | 공급 규모 | 평균 경쟁률 | 특징 |
|---|---|---|---|
| 1차 | 304세대 | 60대 1 | 올림픽파크포레온 인기 폭발 |
| 2차 | 323세대 | 50대 1 | 높은 관심 지속 |
| 3차 | 395세대 | 38대 1 | 소형 면적 위주로 경쟁률 하락 |
| 4차 | 367세대 | 64.3대 1 | 759대 1 최고 경쟁률 기록 |
| 5차 | 485세대 | 39.7대 1 | 대출 규제로 급감 |
| 6차 | 미정 | 예정 | 2025년 11월 |
경쟁률 변동 요인
1. 전세금 수준 1차 모집 물량의 경우, 올림픽파크포레온 전세금액이 3억5250만원(49㎡, 150호)·4억2375만원(59㎡, 150호)으로 가격과 면적, 물량 등 측면에서 상대적으로 조건이 좋았습니다.
2. 전용면적 3차 모집(신규 기준)의 경우 물량의 7% 정도인 성동구 용답동 청계SK뷰(유자녀, 21호)를 제외한 호수가 전용면적 40㎡ 대였습니다.
3. 대출 규제 영향 (5차부터 핵심 변수) 6·27 대출 규제로 수도권 신혼부부 전용 버팀목 대출 한도는 3억원에서 2억5천만원으로 줄었습니다. 보증금 기준은 여전히 4억원 미만으로 묶여 있어, 아파트형 미리내집은 조건을 충족하지 못하는 경우가 많습니다.
입지별 경쟁률 차이
고경쟁률 단지 특징:
- 역세권 (1호선, 2호선 등 주요 노선)
- 강남·송파 등 선호 지역
- 브랜드 아파트
- 전용면적 59㎡ 이상
- 버팀목 대출 가능 단지 (4억원 미만)
저경쟁률 단지 특징:
- 비선호 지역
- 소형 평형 (40㎡대)
- 고가 단지 (5억원 이상, 대출 불가)
미리내집의 진짜 가치는?
경제적 혜택 계산
SH공사에 따르면 미리내집에 사는 사람들이 얻는 경제적 혜택은 시중 시세보다 저렴하게 살아서 1년에 약 1200만원, 20년 동안 총 2억4000만원 정도를 아낄 수 있습니다.
주거 안정성
기본 거주 기간은 10년으로 설정되어 있으며, 자녀 출산 시 최장 20년까지 연장 가능합니다. 이는 신혼부부가 안정적으로 미래를 설계하고 가족을 꾸릴 수 있는 충분한 시간을 제공합니다.
내 집 마련 기회
일정 조건을 충족하면 입주자가 해당 주택을 매수할 수 있는 매수청구권이 부여됩니다. 주택 매수 시 가격은 시세 대비 합리적으로 책정됩니다.
공급 확대 계획
SH공사는 올해 초 황상하 사장 취임 일주일 만에 '미리내집 공급부'를 신설해 공격적으로 미리내집 공급을 추진하고 있습니다. 전체 물량의 약 60%인 1707호는 미리내집 연계형인 신혼Ⅱ 유형입니다.
2025년에는 총 약 3,500호, 2026년에는 연간 4,000호가 공급될 예정입니다.
당첨 확률을 높이는 전략
1. 가점 만점 만들기
당첨 가점 만점 기준을 보면 만 19세 이후 서울 연속 거주 기간 10년, 청약 통장 납입 10년(120회) 이상일 경우입니다. 만약 동점자가 있을 경우 추첨을 통해 당첨자를 선별하기 때문에 정량 지표에서 만점을 받지 못한 신청자는 사실상 당첨기회가 없는 셈입니다.
필수 준비사항:
- 서울 거주 기간 10년 이상
- 청약통장 10년 이상 납입 (120회)
- 공고일 기준으로 역산하여 계산
2. 전략적 단지 선택
여유자금이 부족할 경우, 경쟁이 치열한 인기 단지보다는 상대적으로 경쟁이 덜한 지역이나 면적이 작은 단지를 선택하는 것도 전략이 될 수 있습니다.
고려사항:
- 대출 가능 여부 (4억원 미만 보증금)
- 입지 vs 경쟁률 트레이드오프
- 가족 계획에 맞는 면적 선택
3. 서류 준비의 중요성
당첨의 첫째 조건은 서류 준비부터 시작합니다.
필수 제출 서류:
- 주민등록등본
- 가족관계증명서
- 혼인관계증명서
- 건강보험료 납부확인서
- 소득 증빙 서류
- 자산 증빙 서류
4. 비아파트형 미리내집 고려
서울시는 오는 8월 '미리내집 연계형 매입임대주택'을 통해 비아파트형 공급도 100호 이상 추진합니다. 도시형생활주택‧오피스텔 등 매입임대 형태로 우선 입주한 후 자녀 출산시 10년간 거주 후 장기전세로의 전환 기회를 부여합니다.
주의사항과 논란
1. 분양전환 가격 불확실성
미리내집 역시 분양 전환 가격에 대한 명확한 기준이 제시되지 않아 미래에 비슷한 갈등이 발생할 수 있다는 우려가 큽니다.
2. 장기 거주의 현실성
도시근로자 소득기준 120%~150%로 시작한 7년 이내 신혼부부 및 예비부부가 20년 뒤에 이 아파트들의 시세 대비 90%의 자금을 마련하는 것 자체가 쉽지 않습니다. 특히 40㎡대 면적에서 아이 둘, 부부 총 4명이 무주택 전세로 20년 동안 살라는 건 말이 안 됩니다.
3. 대출 규제의 영향
아파트형 미리내집의 경우 신혼부부 전용 버팀목 대출 조건인 '임대보증금 4억원 미만'을 맞추지 못하는 경우가 많아 신혼부부 등 무주택자들의 부담이 큰 상황입니다.
맺음말: 신혼부부에게 미리내집은 기회인가?
미리내집은 분명 신혼부부의 주거 안정과 저출생 극복을 위한 혁신적인 정책입니다. 황상하 SH공사 사장은 "신혼부부, 결혼을 앞둔 예비부부에게 양육친화적인 양질의 주거환경을 제공하겠다"며 "올해 비아파트 포함 미리내집 3500호 공급에 역량을 집중하겠다"고 밝혔습니다.
하지만 성공적인 정책이 되기 위해서는:
- 대출 조건과의 정합성 확보
- 분양 전환 가격의 명확한 기준 설정
- 다양한 면적과 가격대 공급
- 실질적인 거주 만족도 확보
가 필요합니다.
그럼에도 불구하고, 서울에서 안정적으로 살면서 내 집 마련을 준비할 수 있는 현실적인 대안으로서 미리내집은 여전히 매력적인 선택지입니다. 자격 조건을 꼼꼼히 확인하고, 전략적으로 접근한다면 충분히 기회를 잡을 수 있습니다.
FAQ
Q1. 미리내집 신청은 어디서 하나요? SH공사 청약센터 (https://www.i-sh.co.kr)에서 인터넷 접수가 가능합니다.
Q2. 예비 신혼부부도 신청 가능한가요? 네, 가능합니다. 모집 공고일 기준 6개월 이내 혼인 예정자도 신청할 수 있습니다. 단, 혼인 증빙 서류(예식 계약서, 청첩장 등)를 제출해야 합니다.
Q3. 맞벌이 부부의 소득 기준은 어떻게 되나요? 맞벌이 부부는 도시근로자 월평균 소득 기준의 최대 180%~200%까지 허용됩니다.
Q4. 자산 기준을 초과하면 어떻게 되나요? 총 자산가액(6억4천만 원 이하)과 자동차 가액(3,803만 원 이하)을 초과하면 신청할 수 없습니다.
Q5. 다음 모집은 언제인가요? 제6차 아파트형 미리내집은 2025년 11월에 입주자 모집공고를 시행할 예정입니다.
키워드: SH공사, 미리내집, 장기전세주택2, 신혼부부 주택, 서울시 임대주택, 공공임대, 전세지원, 저출생 대책, 내 집 마련, 우선매수청구권
관련 링크:
- SH공사 공식 홈페이지: https://www.i-sh.co.kr
- SH공사 인터넷청약: https://www.i-sh.co.kr
- 서울시 정책 아카이브: https://www.seoul.go.kr/policy