판교밸리 제일풍경채 분양전환 완전 분석! 평면·시세·5년 후 전망까지 한 번에 정리
분양전환 가격 논란은 있었지만, 실제 시장수요·입지·전세가율 등을 종합하면 실거주 만족도와 장기 가치 모두 강한 단지로 평가됩니다.
1️⃣ 단지 평가 요약(한눈에 보는 핵심)
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직주근접성 전국 최상위권: 판교테크노밸리 5~10분 생활권
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전용 84㎡ 단일 구성: 실수요 선호도 높음
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전세가율 높은 안정형 단지
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분양전환가 상승 리스크는 존재
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입지·수요 기반 가격 지지력이 매우 탄탄
2️⃣ 단지 정보
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위치 : 경기 성남시 수정구 고등지구 S-1
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규모 : 9개동, 총 543세대
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면적 : 전용 84㎡ 단일 구성
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입주 : 2020년
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특성 : 민간임대 → 4년 후 분양전환 구조
단지 설계는 판교 출퇴근 직장인 수요를 고려해
넓은 동간거리, 중정형 조경, 충분한 주차비율 등 실거주 요소가 확실합니다.
3️⃣ 교통 환경
🚗 차량 이동
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판교 IC, 금토 JC 인접
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분당·판교·서울 강남 접근성 우수
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제2경인·용인서울고속도로 이용 편리
🚈 대중교통
고등지구 전체가 철도 노선의 사각지대라는 단점은 있지만,
판교역·대장역(예정) 접근이 쉬워 통근 수요는 오히려 안정적입니다.
4️⃣ 생활환경
🛒 상권
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고등지구 중심상업지구 접근성 우수
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판교 현대백화점·알파돔시티 이용권
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생활편의시설 빠르게 확대 중
🌳 쾌적성
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용인서울고속도로 방음벽·완충녹지 확보
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신도시 기반의 넓은 보도·공원·어린이공원 배치
5️⃣ 학군
고등지구는 아직 학군이 완성 단계는 아니지만
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고등초
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고등중
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인근 판교 학원가 접근성
을 고려하면 실거주 만족도는 충분히 확보된 상태입니다.
6️⃣ 평면구조 분석 (전용 84㎡ 단일)
84㎡ 단일 타입이지만 내부 구조 완성도가 높아 실수요 만족도가 매우 높은 편입니다.
➤ 구조 특징
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남향 위주 4Bay 구조
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거실·안방·침실 배치가 효율적
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드레스룸·팬트리 등 수납공간 확보
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주방 동선이 짧고 아일랜드 확장 가능 구조
➤ 장점
✔ 판교 직장인 핵심 수요층이 가장 선호하는 구조
✔ 비교대상 단지가 전용 59·74㎡가 많은 것과 달리 전 세대 84㎡로 프리미엄 형성
✔ 신축 대비 평면경쟁력 우수 → 전세가율 높게 유지되는 주된 요인
➤ 단점
❗ 2면 개방 코너세대가 적어 프리미엄 격차가 큼
❗ 3룸 구조 고정으로 다자녀 가구 확장성은 다소 제한
7️⃣ 아파트 시세 분석 (매매 & 전세)
※ 실제 거래가 변동이 크므로 구간대 기준으로 정리합니다.
📌 매매 시세 (2025년 기준)
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저층 일반세대 : 10억 초중반
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중층 : 11억대
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고층·조망세대 : 11.5~12억대 수준
→ 분양전환 이슈에도 불구하고 판교 인접 입지 + 희소한 84㎡ 단일세대 구조 덕분에 가격대가 견고합니다.
📌 전세 시세
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5.6억 ~ 6.3억 (층·옵션·조망 따라 차이)
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전세가율 50%+ 유지 → 매매가 안정화 핵심 요인
전세가가 높은 이유는
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판교 직주근접
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신축 대체재 부족
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84㎡ 단일 구성
세 가지가 복합적으로 작용합니다.
8️⃣ 5년후 아파트 가격 전망
판교권 아파트는 공급 희소성 + IT기업 종사자 고소득 수요가 가격을 지지합니다.
제일풍경채 역시 동일한 수요 기반을 갖고 있어 중장기 전망이 긍정적입니다.
📈 상승요인
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판교테크노밸리 직주근접 수요 지속
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전세가율 높아 매매 방어력 우수
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고등지구 전체 가치 상승(완성 단계 진입)
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분당·판교권 신축 대체재 부족
📉 하락요인
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분양전환가 부담에 따른 초기 매수 저항
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금리 고점기 지속 시 관망세 유지 가능
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철도 접근성 부재(장기적으로만 부분 개선 가능)
🔮 5년 후 전망 요약
| 시나리오 | 예상 흐름 |
|---|---|
| 정상 시장 | 누적 상승률 10~20% 내외 |
| 강세장 재진입 | 15~30% 상승 가능 |
| 약세장 | 전세가율 방어로 하락폭 제한 |
→ 결론적으로 판교권 평균 상승률 이상을 기대할 수 있는 단지입니다.
🔚 최종 결론
판교밸리 제일풍경채는 “분양전환 논란”과 “분양가 부담”이라는 리스크가 있지만,
입지·수요·전세가율·평면경쟁력을 고려하면 장기 가치가 확실한 실거주 강세 단지로 평가됩니다.
✔ 실거주 : 매우 적합
✔ 투자 : 입지 기반 장기 보유 전략에 적합
✔ 단기 매매차익 : 분양전환 이슈 반영으로 제한적