“5월 9일 전 마지막 기회! 다주택 양도세 중과 피하는 법 총정리”
다주택자 양도세 중과 유예 종료 D-90일, 지금 바로 확인하세요
2026년 5월 9일, 다주택자에게는 매우 중요한 날입니다. 그동안 한시적으로 적용되지 않았던 양도소득세 중과세율이 다시 부활하기 때문입니다. 이번 글에서는 유예 종료에 따른 세부 내용과 대응 방안을 상세히 안내해드리겠습니다.
2026년 5월 9일 유예 종료, 남은 시간은?
2024년 5월 10일부터 시행된 다주택자 양도세 중과 한시 배제 조치가 2026년 5월 9일로 종료됩니다. 계약일 기준으로 5월 9일까지 계약을 체결해야 일반세율이 적용되며, 이후 계약 건부터는 중과세율이 적용됩니다.
잔여 기간 카운트다운
- 오늘(2026년 2월 8일) 기준: 약 90일 남음
- 실질적 매물 준비 기간 고려 시: 실질 준비 기간 60일 이하
- 계약일이 기준이므로 잔금일은 이후여도 가능 (단, 조건 있음)
중과 적용 전 vs 적용 후 세액 비교표
실제 얼마나 세금 부담이 커지는지 구체적인 사례로 확인해보겠습니다.
사례 1: 서울 강남구 아파트 (양도차익 5억 원)
| 구분 | 일반세율 (5/9까지) | 중과세율 (5/10부터) | 차액 |
|---|---|---|---|
| 2주택자 | 약 1억 6,500만 원 | 약 2억 4,000만 원 | +7,500만 원 |
| 3주택 이상 | 약 1억 6,500만 원 | 약 2억 7,000만 원 | +1억 500만 원 |
※ 기본세율(6~45%) 적용 vs 중과세율(2주택 16~55%, 3주택 이상 26~65%) + 장기보유특별공제 배제
사례 2: 경기도 분당구 아파트 (양도차익 3억 원)
| 구분 | 일반세율 (5/9까지) | 중과세율 (5/10부터) | 차액 |
|---|---|---|---|
| 2주택자 | 약 8,100만 원 | 약 1억 2,600만 원 | +4,500만 원 |
| 3주택 이상 | 약 8,100만 원 | 약 1억 4,400만 원 | +6,300만 원 |
주요 변경사항 정리
중과 적용 후 불이익
- 세율 상향: 2주택 최고 55%, 3주택 이상 최고 65%
- 장기보유특별공제 배제: 10년 보유 시 최대 30% 공제 불가
- 기본공제 250만 원만 적용: 추가 공제 혜택 전면 차단
정부 발표 보완책: 잔금일 최대 6개월 유예
5월 9일까지 계약하지 못하더라도 일부 구제 방안이 있습니다.
잔금일 유예 조건
정부는 2026년 5월 9일까지 매매계약을 체결한 경우, 잔금일이 유예 종료일 이후라도 일반세율을 적용하는 보완책을 발표했습니다.
적용 조건
- ✅ 계약일: 2026년 5월 9일 이전
- ✅ 잔금일: 계약일로부터 최대 6개월 이내 (2026년 11월 9일까지)
- ✅ 중도금 약정: 계약서에 명시되어야 함
- ✅ 실거래 신고: 정상적으로 완료되어야 함
주의사항
- 가계약이나 구두 약정은 인정되지 않음
- 부동산 거래 신고법에 따른 정식 계약서 작성 필수
- 계약 해제 후 재계약 시 새 계약일 기준 적용
다주택자 판단 기준 및 향후 보유세 강화 전망
현행 다주택자 판단 기준
2주택자 해당 여부
- 부부 공동명의 포함 세대 기준 2주택
- 분양권, 입주권도 주택 수 포함
- 상속주택: 일부 예외 인정 (5년 이내 처분 시)
3주택 이상 판단
- 지방 저가주택(공시가 3억 이하)도 주택 수 포함
- 임대등록 주택도 2024년 이후 취득분은 주택 수 포함
향후 보유세 강화 전망 분석
정부와 여야는 다주택자에 대한 세제를 점진적으로 강화할 것으로 예상됩니다.
예상되는 변화
- 종합부동산세 강화: 다주택자 공제 축소 및 세율 인상 논의
- 임대사업자 혜택 축소: 등록 임대주택 세제혜택 단계적 폐지
- 양도세 중과 상시화: 한시 유예가 아닌 영구 적용 가능성
- 보유세 누진 강화: 주택 수에 따른 세율 차등 확대
전문가 의견: "2026년 하반기 이후 다주택 보유에 대한 세부담은 지속적으로 증가할 것으로 보이며, 부동산 시장 안정화 정책이 유지되는 한 규제 완화 가능성은 낮습니다."
FAQ: 자주 묻는 질문
Q1. 지방 저가주택도 주택 수에 포함되나요?
A. 네, 포함됩니다. 과거에는 공시가격 3억 원 이하 지방 저가주택을 양도 시 주택 수에서 제외했으나, 현재는 모든 주택이 주택 수에 포함됩니다. 단, 양도세 계산 시 일부 특례는 적용될 수 있습니다.
Q2. 일시적 2주택 비과세를 받을 수 있나요?
A. 일시적 2주택 비과세는 중과세율 적용과는 별개입니다.
일시적 2주택 비과세 조건
- 종전 주택 취득 후 1년 이상 보유
- 신규 주택 취득 후 3년 이내 종전 주택 양도
- 종전 주택에서 2년 이상 거주 (조정대상지역)
이 조건을 충족하면 5월 9일 이후에도 비과세 적용 가능하지만, 조건 미달 시에는 중과세율이 적용됩니다.
Q3. 분양권이나 입주권도 주택으로 간주되나요?
A. 네, 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권과 입주권은 주택 수에 포함됩니다. 따라서 아파트 1채 + 분양권 1개 = 2주택으로 간주되어 중과 대상이 될 수 있습니다.
Q4. 상속받은 주택도 중과 대상인가요?
A. 상속주택은 일정 조건 하에 예외가 인정됩니다.
예외 인정 조건
- 상속개시일로부터 5년 이내 양도 시 주택 수 제외
- 단, 5년 경과 후에는 일반 주택과 동일하게 주택 수 포함
Q5. 부부 공동명의 주택은 어떻게 계산하나요?
A. 부부 공동명의는 1주택으로 계산됩니다. 예를 들어:
- 남편 단독명의 1채 + 부부 공동명의 1채 = 2주택
- 부부 각각 단독명의 1채씩 = 2주택
Q6. 5월 9일 이후 계약하면 무조건 중과세율인가요?
A. 5월 10일 이후 계약 체결 건부터는 중과세율이 적용되나, 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하면 중과와 무관하게 비과세 적용이 가능합니다.
나의 양도세 절세액 계산하기
간편 계산 3단계
1단계: 기본 정보 입력
- 취득가액: ________원
- 양도가액: ________원
- 보유 기간: ________년
- 주택 수: □ 1주택 □ 2주택 □ 3주택 이상
2단계: 양도차익 계산
양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비
3단계: 세율 적용
| 양도차익 | 일반세율 (5/9까지) | 중과세율 (5/10 이후) |
|---|---|---|
| 1억 원 | 약 1,500만 원 | 2주택: 약 2,400만 원<br>3주택: 약 3,000만 원 |
| 3억 원 | 약 8,100만 원 | 2주택: 약 1억 2,600만 원<br>3주택: 약 1억 4,400만 원 |
| 5억 원 | 약 1억 6,500만 원 | 2주택: 약 2억 4,000만 원<br>3주택: 약 2억 7,000만 원 |
💡 절세 포인트: 5월 9일 이전 양도 시 평균 5,000만 원~1억 원 이상 절세 가능!
온라인 정밀 계산기 이용
더 정확한 계산을 원하신다면:
- 국세청 홈택스 '양도소득세 자동계산' 서비스 이용
- 주요 부동산 플랫폼 양도세 계산기 활용
- 전문 세무사 상담으로 절세 전략 수립
종료 전 급매물 시세 확인
5월 9일 마감 임박 시장 동향
유예 종료를 앞두고 다주택자들의 급매물이 증가하고 있습니다.
현재 시장 상황 (2026년 2월 기준)
- 서울 강남권: 전월 대비 매물 증가율 15~20%
- 경기 신도시: 전월 대비 매물 증가율 20~25%
- 지방 광역시: 전월 대비 매물 증가율 10~15%
급매물 체크포인트
매수자 관점
- ✅ 시세보다 5~10% 저렴한 매물 증가 중
- ✅ 협상 여지가 큰 다급한 매도자 증가
- ⚠️ 단, 급매라는 이유만으로 무리한 매수는 금물
매도자 관점
- ✅ 3~4월 성수기 전 2~3월 매물 출회 권장
- ✅ 적정 시세 책정으로 빠른 거래 유도
- ⚠️ 과도한 급매 가격은 오히려 의심 유발
지역별 추천 매물 확인 방법
- 국토교통부 실거래가 공개시스템: 최근 3개월 실거래 동향 파악
- 부동산 플랫폼: 네이버, 직방, 다방 등에서 '급매' 필터 검색
- 공인중개사 네트워크: 지역 공인중개사 2~3곳 동시 접촉
전문 세무사 1:1 상담 예약
전문가 상담이 필요한 경우
다음과 같은 상황이라면 반드시 세무 전문가 상담을 받으시기 바랍니다.
상담 권장 케이스
- ✓ 양도차익이 3억 원 이상인 경우
- ✓ 3주택 이상 보유 중인 경우
- ✓ 상속, 증여 등 복잡한 취득 경위가 있는 경우
- ✓ 일시적 2주택, 지방 저가주택 등 특례 적용 가능성이 있는 경우
- ✓ 법인 명의 주택을 보유한 경우
세무사 상담 준비 서류
상담 시 아래 서류를 미리 준비하시면 정확한 컨설팅을 받을 수 있습니다.
필수 서류
- 등기부등본 (모든 보유 주택)
- 매매계약서 (취득 시, 양도 예정 시)
- 취득세 납부 영수증
- 주민등록등본
- 건강보험 자격득실확인서 (거주 입증용)
추가 서류 (해당 시)
- 상속세 신고서 및 상속재산분할협의서
- 증여세 신고서
- 임대차계약서 (임대사업자의 경우)
- 리모델링 등 자본적 지출 증빙
상담 예약 방법
온라인 상담
- 대한세무사회 '세무상담센터' 홈페이지
- 주요 세무법인 온라인 예약 시스템
오프라인 상담
- 지역 세무사 사무소 방문 (사전 예약 권장)
- 평균 상담료: 10만~30만 원 (복잡도에 따라 상이)
무료 상담
- 국세청 126 세미래 콜센터 (기본 상담)
- 일부 세무법인 초회 무료 상담 이벤트
마무리: 지금 바로 행동하세요
2026년 5월 9일까지 남은 시간은 약 90일입니다. 다주택자라면 지금이 양도세 절세를 위한 마지막 골든타임입니다.
체크리스트
- [ ] 보유 주택 양도차익 개략 계산
- [ ] 5월 9일 이전 계약 가능 여부 판단
- [ ] 급매물 시장 동향 파악
- [ ] 전문 세무사 상담 예약
- [ ] 가족 간 주택 정리 방안 논의
한 번의 결정이 수천만 원에서 1억 원 이상의 세금 차이를 만들 수 있습니다. 신중하게 검토하시고, 필요하다면 반드시 전문가의 도움을 받으시기 바랍니다.
※ 본 글은 2026년 2월 8일 기준 세법을 바탕으로 작성되었으며, 개인의 상황에 따라 세액이 달라질 수 있습니다. 정확한 세액 계산 및 절세 전략은 반드시 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다.
