1. 아파트 평가(단지 가치 종합)

DMC 덕은 에일린의 뜰은 서울 상암과 한강을 가장 가까이 누릴 수 있는 덕은지구 핵심 입지에 위치한 오피스텔형 공동주택이다.
특히 84㎡(26평) 중심의 구조로 사실상 아파트에 가까운 설계가 적용돼 실거주 수요가 강하게 형성될 단지다.

장점: 한강 조망 가능, 상암 생활권, 신도시 개발 초기 프리미엄
단점: 대중교통 미완성, 오피스텔 규제·대출구조

전체적으로는 한강·상암 옆 신축 84㎡ 오피스텔이라는 점에서 공급 희소성이 매우 높다.

2. 단지 정보 요약

항목	내용
위치	고양시 덕양구 덕은동
규모	지상 25층, 2개동, 총 168세대
타입	전용 84㎡ 4타입(84A~84D)
입주 예정	2025년 12월
조망	일부 세대 한강뷰

중소형이 많은 덕은지구에서 84㎡ 단일 메인 타입 공급은 희소가치가 높다.

3. 교통 환경 분석

현재는 다소 아쉬우나 향후 5년이 교통 완성기다.

■ 현재

광역버스 중심
상암·마포 출퇴근 10~15분 가능
강변북로 접근 우수

■ 향후 호재

대장홍대선(예정) → 개통 시 홍대입구·여의도 접근 속도 대폭 단축
덕은역(가칭) 개발 논의
상암쪽 추가 도로 확장 가능성

➡ 5년 뒤엔 ‘교통 약점 → 경쟁력’으로 전환될 확률 높음.

4. 생활 환경 분석

■ 생활 편의

편의점·보육·학원·병원 확충 중
리버파크·한강공원 접근 용이
카페·식당 유입 속도 매우 빠름

■ 자연환경

한강과 가장 가까운 덕은지구 단지 중 하나
산책/러닝/자전거 등 여가 최적화

➡ 젊은 직장인·신혼부부 실거주 선호도 매우 높을 것으로 전망.

5. 학군 분석

덕은지구 초·중 교가 개설되면서 학군 안정성이 점진적으로 높아지고 있다.
다만 기존 학군 강지역 대비 경쟁력은 아직 초기 단계.
초기 신도시 학군 구조 그대로라고 보면 된다.

6. 평면 구조 분석

전용 84㎡ 구조는 오피스텔임에도 실제 아파트와 유사하다.

3룸 구조
거실 개방감 양호
팬트리·수납 비중 꽤 높은 편
중소형 가족 가구도 실거주 가능

➡ 임대·매매 모두 선호 높은 구조.

7. 현재 시세 & 인근 아파트 비교

■ 주변 실거래 수준(2024~2025 기준)

단지	평형	실거래 가격
덕은 호반써밋	84㎡	7.0~8.5억
덕은 DMC리버시티	84㎡	7.5~8.8억
DMC 에일린의 뜰(오피스텔)	84㎡	분양가 약 6.0~7.0억 라인

➡ 아파트 대비 1~1.5억 정도 가격 메리트 존재.

8. 5년 뒤 시세 예측

■ 1) 5년 후 가치 상승 요인

덕은지구 인프라 80~90% 완성
대장홍대선 개통 가능성
한강 조망 + 상암 인접 희소성
서울 접근성 개선으로 수요 증가
신규 공급 거의 마무리 → 공급 축소

■ 2) 5년 후 매매가 예측 모델

(입지·공급·수요·인근 아파트 상승률 반영)

✔ 기본 시나리오(가장 현실적)

평균 84㎡ 시세 8.8억 ~ 9.8억 예상

덕은 아파트 실거래가 상승(전용 84㎡ 9~10.5억 전망)
오피스텔은 이를 5~15% 낮게 따라가는 구조

✔ 낙관 시나리오(교통 호재 확정 + 한강뷰 프리미엄 확대)

최고 10.5억 ~ 11.8억까지 가능

한강 조망 세대는 프리미엄 더 강하게 반영
상암 생활권 직주근접 수요 폭증 시 가능

✔ 보수적 시나리오(교통 지연 + 공급 증가 시)

7.8억 ~ 8.5억선 유지

공급 과잉, 금리 유지 또는 상승 시

정리
→ 가장 현실적인 5년 후 시세는 9억 전후,
→ 호재 반영 시 11억 근접,
→ 최소 보수적 가정 시 7억 후반대 유지 가능.

9. 결론 — “줍줍 가치” 종합

DMC 덕은 에일린의 뜰 줍줍은 다음과 같은 특징이 있다.

✔ 강점 요약

한강뷰 + 서울접근성 + 신축
84㎡ 실거주 가능 구조
덕은지구 개발 초기 단지 → 향후 가치 상승 여지 큼
분양가 대비 시세 메리트 존재

✔ 5년 후

9억 전후 안정권 + 한강뷰는 최고 11억대까지 기대 가능

✔ 이런 분에게 적합

상암·마포 출퇴근 직장인
신혼부부 / 1~2인 가구
중기 실거주 + 가치상승 노리는 구매자

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DMC 덕은 에일린의 뜰 분양 ‘줍줍’ 분석 + 5년 후 시세 예측