e편한세상 시흥장현 퍼스트베뉴, 지금 무순위 청약이 기회다!

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아파트 평가

  • 브랜드: ‘e편한세상’으로 메이저 건설사 브랜드이며, 해당 지구(시흥장현지구)에서 첫 공급되는 브랜드라는 의미가 있습니다. 

  • 분양가 상한제 적용 공공택지 분양: 분양가가 시세 대비 메리트가 있다는 평가가 청약 흥행으로 이어졌습니다.

  • 청약 경쟁률 매우 높음: 1순위 평균 약 189.94대1 기록됨. 

  • 따라서 실수요 + 미래가치 투자 관점 모두에서 긍정적으로 볼 만한 단지로 판단됩니다. 다만 전매제한, 거주의무 등 조건도 함께 고려해야 합니다.

단지 정보

  • 위치: 경기도 시흥시 군자동 821번지, 시흥장현공공주택지구 B-10BL. 

  • 규모: 지하 2층 ~ 지상 25층, 총 4개동, 총 431세대. 

  • 주택형 구성: 전용면적 84㎡ 단일 평형으로 A, B, C 타입으로 구분됨 (84A 238세대, 84B 96세대, 84C 97세대) 

  • 분양가(최고 기준): 84A 약 4.84억원, 84B 약 4.78억원, 84C 약 4.61억원 수준. 

  • 전매제한 및 거주의무: 전매제한은 6년, 거주의무는 3년으로 기재됨. 

  • 단지 특성: 건폐율 약 14%로 동간거리가 확보되어 있고, 남서향·남동향 위주 배치 및 4Bay 판상형 설계라는 설명이 있습니다. 

  • 현재 무순위(사후접수) 공급도 공고됨: 공급세대수 2세대. 

교통환경

  • 지하철: 도보권으로 서해선 ‘시흥능곡역’이 위치해 있으며, 향후 신안산선 환승역으로 계획되어 있습니다. 

  • 향후 개발호재: 월곶판교선(월판선)도 인근 ‘시흥시청역’ 인접으로 추진 중이라는 언급이 있습니다. 

  • 고속도로 접근성: 제3경인고속도로, 수도권제1순환고속도로, 서해안고속도로 등의 진입이 수월하다는 입지 설명이 있습니다. 

  • 분석: 교통환경이 향후 가치상승 요인으로 작용할 가능성이 높습니다. 다만 개통시점 지연 리스크도 존재하므로 추이를 지켜볼 필요가 있습니다.

생활환경

  • 교육·상업·자연환경: 단지 바로 옆에 초등학교(한여울초등학교)가 있고, 대형복합시설(예: 시흥플랑드르 내 아울렛 및 영화관)도 인접함. 

  • 쾌적성: 능골공원, 군자봉 등 자연환경이 인근에 있다는 소개가 있어 주거 쾌적성 측면에서 긍정적입니다. 

  • 생활인프라: 이미 형성된 상권 및 향후 확장 가능성 있는 역세권 상권이 기대됩니다.

  • 분석: 생활환경 측면에서 실거주자에게도 충분히 매력적이며, 가족단위 수요에 유리할 것으로 보입니다.

학군

  • 바로 인접에 한여울초등학교 위치(도보수 분)로 ‘초품아(초등학교 품은 아파트)’에 해당합니다. 

  • 중·고교 학군 정보는 별도 기재가 많지 않지만, 초등학교 인접만으로도 학부모 수요에서 긍정적 요소입니다.

  • 분석: 자녀 있는 가구라면 학군 요소에서 강점을 가질 수 있으며, 학군 프리미엄 가능성도 열려 있다고 볼 수 있습니다.

평면구조

  • 모든 타입이 84㎡ 단일 평형으로 구성되어 있어 선택 폭은 넓지 않지만 평형 집중이라는 장점이 있습니다. 

  • 4Bay 판상형 위주 설계, 남서·남동향 배치로 채광·통풍 측면에서 유리하다는 설명이 있습니다. 

  • 주차 확보 및 커뮤니티 설계 등 브랜드 특유의 설계 요소 소개됨. 

  • 분석: 평형이 단일이기 때문에 선택 폭이 제한되는 측면이 있으나, 그만큼 수요 집중 및 관리비 절감 측면에서 장점으로 작용할 수 있습니다.

아파트 시세 및 상승효과 분석

  • 분양 당시 가격 대비 시세차익 기대: 분양가 약 4.6억~4.8억원 수준으로 책정됨. 

  • 인근 비교단지 예시: 같은 지구 ‘시흥장현 금강펜테리움 센트럴파크(84㎡)’ 호가 약 6.9억원 수준이라는 언급이 있음. 

  • 따라서 약 1억 6천만원 ~ 2억원 가량 시세차익 가능성이 제시됩니다. 

  • 앞으로 5년 후 가치: 교통호재(신안산선·월판선) 및 지구내 공급마감, 생활인프라 완성 등이 맞물린다면 상승여력이 충분하다고 판단됩니다. 다만, 입주 이후 전매제한이 있으므로 유동성 측면 고려해야 합니다.

  • 최근 무순위청약 공급(2세대)도 나왔으며, 이 역시 높은 관심 예상됨. 

종합평가

이 단지는 브랜드, 입지, 설계, 분양가격 등의 요소에서 매우 경쟁력 있는 분양 단지라고 평가됩니다. 특히 무주택 실수요 가구, 교통호재를 염두에 둔 중기투자 가구 모두에게 유리한 조건이라 판단됩니다.
다만 아래 리스크 요인도 함께 고려해야 합니다:

  • 전매제한 6년, 거주의무 3년 → 단기 매도나 투자회수에는 제약이 있음

  • 교통호재의 개통 시점 지연 가능성

  • 평형이 전용 84㎡ 단일이라는 점 → 다양한 평형을 원하는 가구엔 단점

따라서 실거주 목적 + 중기보유(5년 이상) 전략이 가장 적합해 보입니다.